Bauamt: Baugenehmigung, Bebauungsplan und was das Landesrecht entscheidet
Wir führen 108 Bauämter in Deutschland mit Anschrift, Öffnungszeiten und Telefonnummer. Das Bauamt genehmigt Bauvorhaben und überwacht die Einhaltung des Baurechts. Dort erledigen Sie: Bauantrag stellen.
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Auf dieser Seite14 Abschnitte
- Die Aufgaben des Bauamtes
- Sieben Tipps im Umgang mit dem Bauamt
- So finden Sie das zuständige Bauamt
- Bauamt in Deutschland
- Die größten Städte
- Was möchten Sie erledigen?
- Was Sie hier erledigen können
- Vor dem Gang zum Bauamt
- Wann brauche ich das Bauamt?
- Vor dem Besuch
- Häufige Fragen
- Bauamt: Orte nach Bundesland
- Alle Standorte von A bis Z
- Andere Ämter
Das Bauamt ist die Behörde der öffentlichen Verwaltung, die sich mit jeglichen Bauangelegenheiten befasst. Auf unterschiedlichsten Ebenen können die Bauämter angesiedelt sein, wobei sich die Bezeichnung als Bauamt als umgangssprachlich und ungenau erweist. So ist hier richtigerweise eher von der Bauaufsichtsbehörde, dem Bauplanungsamt, Straßenbauamt, staatlichen Bauamt, Wasserwirtschaftsamt, Bauverwaltungsamt und dem eigentlichen Bauamt die Rede. Darüber hinaus existieren teils auch Landesbetriebe, die einzelne Bauaufgaben des Staates leiten. Wenn Bürgerinnen und Bürger dennoch ganz allgemein vom Bauamt sprechen, ist vornehmlich die örtliche Bauaufsichtsbehörde als Baugenehmigungsbehörde gemeint. Hier werden unter anderem die Baugenehmigungen erteilt, die essentiell für nahezu jedes Bauvorhaben sind.
Die Aufgaben des Bauamtes
Das Bauamt verfügt über einen breit gefächerten Tätigkeitsbereich und ist grundsätzlich immer dann zuständig, wenn es um Bautätigkeiten geht. Öffentliche Gebäude sowie Bauvorhaben auf dem Gemeindegebiet fallen in das Aufgabengebiet des Bauamtes, das auch die Bereiche Wasser und Abwasser umfasst. Dabei ist das Bauamt vor allem planerisch tätig und befasst sich unter anderem mit den folgenden Dingen:
- Baugebietsentwicklung
- städtebauliche Verträge
- Grundstücksverkehr
- Denkmalschutz
Hiervon ist die Bauaufsicht abzugrenzen, die sich unter anderem um Bauvoranfragen, Baugenehmigungen, Bauanzeigen und die Bauüberwachung kümmert.
Sieben Tipps im Umgang mit dem Bauamt
Der Neu- oder Umbau von Gebäuden und auch die Errichtung kleinerer Bauten auf dem eigenen Grundstück rufen regelmäßig das Bauamt auf den Plan. Den Versuch, das Bauvorhaben vor den Behörden zu verheimlichen, um das mitunter strenge und langwierige Genehmigungsverfahren zu umgehen, sollten Bauherren tunlichst unterlassen, denn andernfalls kann ihnen auch nach Jahren mitunter noch der Abriss ihrer Schwarzbauten drohen. Ein solches Horrorszenario möchte natürlich niemand erleben, weshalb es so wichtig ist, das Bauamt von Anfang an auf seiner Seite zu wissen.
Im Umgang mit den Bauämtern können die folgenden Tipps vielleicht weiterhelfen:
Termin beim Bauamt vor dem Grundstückskauf
Ein wichtiger Tipp, den sich Bauherren zu Herzen nehmen sollten, rät zu einem Termin beim Bauamt vor dem Kauf des Grundstücks. Auf den ersten Blick wirkt dies zwar etwas vorschnell, doch so kann abgeklärt werden, ob das geplante Bauvorhaben dort realisierbar ist. Ist dies nicht der Fall, hat man kein unnützes Grundstück erworben und sich so viel Ärger erspart.
Bebauungsplan einsehen und berücksichtigen
Unabhängig davon, ob man ein Grundstück kaufen oder ein bereits vorhandenes Grundstück neu bebauen möchte, sollten angehende Bauherren stets einen Blick in den Bebauungsplan werfen. Es ist schließlich nicht so, dass man auf dem eigenen Stück Land nach Belieben schalten und walten kann. Stattdessen gibt der Bebauungsplan vor, ob und in welcher Art und Weise ein Grundstück bebaut und genutzt werden darf.
Notwendigkeit einer Baugenehmigung ergründen
Dass beim Bau eines Hauses eine Baugenehmigung erforderlich ist, steht zumeist außer Frage. Wenn es jedoch um ein Gartenhäuschen, eine Garage oder einen Carport geht, muss im Einzelfall geprüft werden, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist. Damit es nicht aus Unwissenheit zu einem Schwarzbau kommt, der später wieder abgerissen werden muss, sollte man sich mit dem Bauamt in Verbindung setzen und dort verbindliche Auskünfte einholen.
Unterlagen für das Bauamt zusammenstellen
Möchte man nun einen Bauantrag stellen, muss man dem Bauamt die relevanten Unterlagen zur Verfügung stellen. Dabei handelt es sich üblicherweise um einen amtlichen Lageplan, einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, Berechnungen, technische Nachweise und das ausgefüllte Antragsformular. Im Einzelfall können durchaus noch weitere Unterlagen seitens des Bauamtes angefordert werden.
Ausreichend Zeit einplanen
Wer auf eine Baugenehmigung wartet oder in anderen Belangen mit dem Bauamt zu tun hat, muss sich in Geduld üben, denn die behördlichen Abläufe können einige Zeit in Anspruch nehmen. Man sollte also eher nicht von kurzfristigen Entscheidungen und raschen Verfahren ausgehen.
Beratung beim Bauamt vereinbaren
Ein Beratungstermin beim Bauamt ist stets sinnvoll und kann viele Fragen in Zusammenhang mit den bürokratischen Abläufen im Falle eines Bauvorhabens aus der Welt schaffen. Bei dieser Gelegenheit kann man direkt einen Bauantrag stellen oder auch erst einmal lediglich eine Bauvoranfrage stellen, die den Genehmigungsprozess erleichtern kann.
Gegebenenfalls einen Rechtsanwalt hinzuziehen
Viele Bauherren haben zunächst nur indirekt Kontakt mit dem örtlichen Bauamt und überlassen die Behördengänge eher ihrem Architekten oder dem engagierten Bauleiter. Falls aber keine Genehmigung seitens des Bauamtes erteilt wird, ist der Ärger oftmals groß. Gegebenenfalls lohnt es sich, den Rechtsweg zu beschreiten. Zu diesem Zweck sollten Bauherren einen erfahrenen Rechtsanwalt hinzuziehen und die Sachlage zumindest juristisch prüfen lassen.
So finden Sie das zuständige Bauamt
Das zuständige Bauamt zu finden, ist in der Regel keine allzu große Herausforderung. Da es sich bei den Bauämtern um Behörden der kommunalen Verwaltung handelt, ist man zumeist im Rathaus bereits an der richtigen Adresse. In manchen Stadtverwaltungen kann es aber auch sein, dass das Bauamt außerhalb untergebracht ist. Ein Anruf im Rathaus oder auch ein Besuch im Bürgeramt kann hier weiterhelfen. Als Bauherren sollten Sie außerdem die Öffnungszeiten des Bauamtes beachten und im Idealfall einen Termin vereinbaren, denn andernfalls stehen Sie mitunter vor verschlossenen Türen oder werden wieder weggeschickt.
Bauamt in Deutschland
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Die größten Städte
Was möchten Sie erledigen?
Was Sie hier erledigen können
Bauantrag stellen
Der Antrag wird über die Gemeinde bei der Bauaufsichtsbehörde eingereicht; die Anforderungen regelt die Landesbauordnung.
Das brauchen Sie
Vor dem Gang zum Bauamt
Sieben Punkte, die klären, wohin Sie gehören und womit Sie ankommen müssen. Zum Abhaken - die Häkchen werden nicht gespeichert.
Wann brauche ich das Bauamt?
Vor dem Besuch
- Termin vorher vereinbaren - viele Stellen arbeiten ausschließlich mit Terminvergabe.
- Unterlagen im Original mitbringen, Kopien werden häufig nicht anerkannt.
- Gültigen Ausweis nicht vergessen; wer jemanden vertritt, braucht eine schriftliche Vollmacht.
- Zahlungsmittel prüfen: manche Kassen nehmen nur Karte, andere nur Bargeld.
- Eine Bauvoranfrage klärt vorab, ob ein Vorhaben grundsätzlich zulässig ist - das spart Planungskosten.
- Was genehmigungsfrei ist, steht in der Landesbauordnung und unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland.
Häufige Fragen
- Brauche ich für Gartenhaus, Carport oder Terrassenüberdachung eine Baugenehmigung?
- Darauf gibt es keine bundesweite Antwort. Was ohne Genehmigung errichtet werden darf, steht in der Landesbauordnung, und die Grenzen unterscheiden sich von Land zu Land deutlich - beim Gartenhaus etwa nach umbautem Raum. Das Baugesetzbuch stellt ausdrücklich klar, dass das Bauordnungsrecht daneben unberührt bleibt. Fragen Sie vor dem Kauf beim Bauamt nach, nicht nach dem Aufbau.
- Wie komme ich an den Bebauungsplan für mein Grundstück?
- Über die Gemeinde, und zwar ohne jede Begründung: Der beschlossene Bebauungsplan ist mit Begründung zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten, und über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben. Viele Gemeinden stellen ihre Pläne zusätzlich ins Netz. Ein berechtigtes Interesse müssen Sie - anders als beim Grundbuch - nicht darlegen.
- Es gibt keinen Bebauungsplan. Darf ich trotzdem bauen?
- Das hängt daran, wo das Grundstück liegt. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Im Außenbereich ist nur ein enger Katalog von Vorhaben zulässig, vor allem land- und forstwirtschaftliche - alles andere scheitert dort regelmäßig.
- Was bringt eine Bauvoranfrage?
- Eine verbindliche Vorabentscheidung zu einzelnen Fragen des Vorhabens, bevor Sie eine vollständige Planung bezahlen - etwa, ob überhaupt und wie hoch gebaut werden darf. Der Vorbescheid bindet die Behörde für eine im Landesrecht bestimmte Zeit; in Bayern sind es vier Jahre, verlängerbar um jeweils bis zu vier weitere. Andere Länder setzen eigene Fristen.
- Wie lange gilt eine Baugenehmigung?
- Auch das regelt die Landesbauordnung. In Bayern erlischt die Baugenehmigung nach vier Jahren, wenn mit der Ausführung nicht begonnen oder wenn sie vier Jahre unterbrochen wurde; auf schriftlichen Antrag ist eine Verlängerung möglich. Andere Länder nennen andere Zeiträume - eine bundesweite Zahl gibt es nicht. Den Verlängerungsantrag stellen Sie vor Ablauf, nicht danach.
- Was kostet ein Bauantrag?
- Die Gebühr richtet sich nach den Baukosten und ist landesrechtlich geregelt, meist als Promillesatz des Rohbauwerts. Deshalb steht hier keine Zahl: Sie wäre für die Hälfte der Republik falsch. Verbindlich rechnet Ihnen das zuständige Bauamt den Betrag aus, sobald die Baukosten in den Unterlagen stehen.
Bauamt: Orte nach Bundesland
- Bayern 34
- Baden-Württemberg 22
- Niedersachsen 11
- Hessen 8
- Nordrhein-Westfalen 8
- Thüringen 8
- Sachsen 6
- Schleswig-Holstein 4
- Mecklenburg-Vorpommern 2
- Saarland 2
- Berlin 1
- Bremen 1
- Sachsen-Anhalt 1
Verwaltungsgrenzen: Bundesamt für Kartographie und Geodäsie (VG250, Datenlizenz Deutschland - Namensnennung 2.0).